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23 2019-04

從黑洞照片想到的三個關于蘋果的故事

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來源:新無房

今天,房師要講三個關于蘋果的故事。


前不久,人類給黑洞拍了一張羞羞的寫真,證明愛因斯坦的廣義相對論又對了,這個理論是牛頓力學的延伸,可以上溯到一顆蘋果身上。


1666年,最近一千年,帶3個6的只有它,無疑是個牛年。


這一年,一顆蘋果樹的果子熟了,掉下來砸到牛頓的腦袋。


靈光閃過,牛頓發現了萬有引力。


故事最早是伏爾泰曝出來的,基于法國人的浪漫天性,真實性存疑,但有件事假不了:


在發現萬有引力之前,牛頓專注科學研究,兩個生命中最重要的女人都不能影響他。


一個是老媽,全權掌管遺腹子牛頓的人生,一方面希望子承父業,另一方面也是因為財務壓力,曾讓牛頓輟學回家,研究土地里種金子的知識,成為一名地產管理者,通俗的說法就是農民。


牛頓對耕田這門土地增值的生意不感興趣,那年頭土地也種不出商品房賣大錢,幸好舅舅發現他天天躲著看數學,于是說服妹妹,讓牛頓繼續讀書考上大學。


另一個是“老婆”,牛頓念大學寄宿房東的女兒,本來兩人都訂婚了,但牛頓廢寢忘食研究科學,以致冷落了佳人婚事告吹,后來牛頓也終生未娶。


這則蘋果的故事關乎靈感,其實背后的真相是專注與堅持。


哪怕是蘋果,也得堅持長到熟透了,才能落下來砸中牛頓的頭。



房師重點要講第二個關于蘋果的故事,因為它就發生在現在。


前兩天房師的朋友把舊房子賣了,想換一個又大又漂亮的房子改善生活。


他首先想到的是泰禾院子。


不光是新中式風格打動他,據說泰禾院子的樹木都是全冠移植,即留枝、留冠,將整棵苗木原封不動地從原生地妥善運回。


這是個很折騰的活,一般房企都不干,這樣做不僅讓運輸成本很高,而且要精心培育才能保證樹木成活。


但好處是保證植物的原貌,特別是那些幾百年長成的古樹模樣,比如這株350年前的蘋果樹,據說當年牛頓就在樹下思考。

這棵古樹有伊麗莎白女王的保護令,十個泰禾都移不走,不過下面這棵號稱“公孫神木”的百年銀杏,確是泰禾2009年從山西太行腹地一處古剎移植。

▲神木樹高30米,胸徑60厘米,樹齡達150余年


當業主住進泰禾院子,能感受到自然成熟的景觀風貌,八方名木百年生長,就這樣原滋原味地呈現。


房師這位朋友也想如此感受一番,尷尬的是,在高德地圖上搜泰禾院子,出來一行字:


當前區域未找到相關結果。


他沒有想到,成都還沒有泰禾院子。


當年泰禾布局全國城市,主要集中在北上廣深與總部福州等城市,選址策略很簡單,多在長三角、珠三角、京津翼以及中部等發達經濟區。


而泰禾做的就是中國院子。


好吧,上面這則故事其實與蘋果關系不大,它是關于泰禾的故事。


只是牛頓的蘋果故事,與泰禾的故事有一個共同之處,就是心無旁騖專注出精。


就如牛頓不受外界影響專注科學研究一樣,在所有房地產公司中,泰禾的戰略無疑是最清晰最堅決的,只做精品住宅,在經濟發達區域發展。


曾有人給泰禾推薦海南的項目,泰禾董事長黃其森想都沒想一口拒絕,“我們是戰略導向,不是機會導向”。由此避過一劫。


當然泰禾也遭遇有如牛頓求學的波折,近年外界對其財務詬病不已。




4月12日,泰禾發布2018年年報與2019年一季度報告,幾大財務指標正向超出市場預期,且有明顯的連續性。


首先來看大眾熟知的營收與利潤增長。2018年度泰禾營業收入309.8億元,同比上漲27.3%;凈利潤為39.1億元,同比上漲67.6%;歸母凈利潤為25.5億元,同比上漲20.2%。


進入2019年一季度后漲勢更猛:凈利潤為9.97億元,同比增長219.55%;歸母凈利潤為9.72億元,同比增長308.95%。


營收增長,反映泰禾的運營效率在提升;利潤增長加快,則說明泰禾的新中式產品競爭力變強,品牌溢價明顯。反應在平均售價上,去年泰禾排名全行業第二。


對于專業投資者而言,更加看重經營現金流轉正與負債率下降,這兩大指標反映財務問題得到改善。


財報顯示,泰禾經營現金流2017年末為-125.5億元,2018年前三季度由負轉正至1.6億元,2018年末達139.3億元。


進入2019年一季度后,泰禾單季經營現金流流入170億,占到2018年全年460億的40%,說明泰禾的經營收入在持續加快增長。


值得注意的是,泰禾一季度預收款大幅增加達440多億,為之后的經營打開良好局面。


房師一位金融界朋友說,房地產資金最主要的來源首先是預收款,其次是銀行信貸,再次就是信托。


以上意味著泰禾銷售額增加回款率提升,開始靠自身經營回血,正在一步步擺脫借債維持的局面。


相應的,負債也在下降。在頗受關注的債務指標上,泰禾集團的短期債務規模顯著縮小,2018年三季度末為646.7億元,2018年末為574.3億元,2019年一季度末為461.2億元。公司凈負債率也在持續大幅下降,2018年末同比下降90.15個百分點,2019年一季度末又環比下降105.69個百分點。


去年,業界關注泰禾負債高企,在于泰禾開發的多是豪宅,相較普通住宅,轉化為收入要慢一些,受宏觀調控的影響更大一些。


隨著貨幣政策趨向寬松、地產政策有所放松、市場環境逐步好轉,貨值很高負債很高的房企去化,就是“輕舟已過萬重山”。



在泰禾最緊張的時刻,不少人想起當年綠城。


泰禾與綠城,黃其森與宋衛平,有相似更有不同。


兩者都走高端精品住宅路線,都有過大手筆拿地擴張,都遭遇宏觀調控銷售受阻,資金鏈承壓。


這些都是粗略的外在表現,而決定一家公司命運,更多是自身與細節。


就公司性質而言,泰禾是A股上市公司, 綠城是香港上市公司,前者資本市場含金量遠高于后者,擁有更大的資本騰挪空間。君不見恒大、萬達不惜對賭,搶破了頭都要回A股。


而泰禾能成功上市A股,是一個長達3年的資本布局。2007年泰禾著力重組福建三農,注入旗下24.2億元股權,終于在2010年借殼上市成功,成為當年國內唯一上市的地產股票。


這背后不得不說一下黃其森金融業出身,他曾在建設銀行福州分行工作長達十余年,此外還擔任福建海峽銀行董事,相比綠城宋衛平,在資本市場選擇,融資渠道與風險防控上更有優勢。


“左手融資,右手拿地”,也是福建房企擴張的普遍手段。使用金融工具的本領,無論是浙派、粵派還是京派,都難望閩商項背,這和當地資金相對充裕,投資大量流入地產有關。


除了金融優勢,泰禾的抗風險能力還體現在拿地技巧上。2012年到2014年是泰禾集中拿地時間,從2016年開始,就基本停止了公開拿地,主要靠并購合作。拿地價格只有公開市場的一半,甚至三分之一。


黃其森稱之為“原始成本”。他舉福州灣例子,現在地價19000元起,泰禾的原始成本只有7000元。如果按香港資本市場的估值,泰禾的負債還會大大降低。


這就是為什么一直以來金融機構追著給泰禾融資的原因。


以現有的土地儲備,泰禾三年不拿地,照樣維持運轉。即使是標榜“活下去”的萬科,依然拼殺在土地市場上。6、7千億的銷售規模之下,土地才是持續發展的保障。


泰禾真正抗風險的是土地價格,第二個是土地規模,這都是硬性指標。


所以我們會看到,過往綠城一旦遇到宏觀調控,就會出現險情,2004年、2008年、2011年,綠城都曝出資金即將斷裂、被銀行列入黑名單的傳聞。直至2014年,宋衛平放手。


早在2002年,泰禾就從福州進京,開發“運河岸上的院子”走精品路線全國擴張,這些年來都相安無事,只有2018年宏觀調控前所未有加劇,才傳出資金鏈壓力的消息,但是2019年一季度后,幾大財務指標由紅轉綠,有驚無險。




房師要講的第三個有關蘋果的故事,跟房產界無關,但可能是泰禾的未來。


喬布斯為何把蘋果做成全球最牛逼的企業?原因很多,只講三個:


1、給科技插上人文的翅膀。


喬布斯不懂技術編程,但懂審美懂藝術。喬布斯剛出道做個人PC,也就是蘋果機的時候,就有很精美的產品設計,但是局限于電腦極客或設計者等細分人群,沒有將產品帶上文化屬性。


直到喬布斯投資皮克斯,拍出全球第一部三維動畫片《玩具總動員》大獲成功后,他才領悟到專注產品不止于精細,更要有文化含量。


iPhone等產品催生大量剁手族,不光是創新設計,酷文化是更深層的征服力。


喬布斯特別喜歡日本京都的庭院,作為居住產品的住宅,天生就與文化相關。


但是長期以來,國內房企并沒有很好地意識到這一點。雖然綠城、星河灣、龍湖等房企都出過反響不錯的精品,但給人的印象還在一個“精”字上,想到的都是豪奢高端別墅。


精品之上,還得有文化屬性,才能讓人超越身體享受,獲得心靈安放,為產品帶來更大的品牌溢價。


這方面,泰禾院子相比其他房企精品做得更好,光是這個名字,就是一個強烈的文化符號。


你不需要再去解釋,什么是新中式風格。


院子二字,足矣。


2、把單一產品做成開放平臺。


1985年,喬布斯被自己創辦的蘋果掃地出門。


不是因為喬布斯上班隨意不打卡,不遵守996,而是董事會指責他產品開發不力,讓蘋果蒙受巨大的財務損失。


當時喬布斯一手主導的麥金塔電腦,外觀漂亮,是世界最先進的圖形界面電腦,但是硬軟一體很封閉,不敵微軟與intel聯盟的開放兼容機,就是前些年數碼商場小哥組裝的那種電腦,便宜又好用。


1997年喬布斯重返蘋果,吸取了這個教訓,雖然iPhone還是硬軟一體,但植入了可控的開放平臺,如appstore。


與之相對的是,是“泰禾+”,這個命名,頗有科技行業的風格,無疑是泰禾的未來。


泰禾是指泰禾院子,+是醫療、教育、養老、保險、文化影視等業務。


其他房企也有布局康養醫療,但與地產主業結合得并不好。萬達對醫院的投資,更傾向于把它當做獨立運行的業務,而恒大對醫院的投資,與其地產客戶的潛在化學聯系,似乎更遠一些,恒大的客戶在消費能力與消費意愿上不能與泰禾相比。


泰禾院子的高消費業主,很容易轉化成健康醫療等業務的忠實用戶。


如果說泰禾院子是一道高墻,那么“泰禾+”就是一條挖得很深的護城河。


3、填上管理的短板。


喬布斯被蘋果放逐了12年,另一個罪名就是不懂管理。


他離開蘋果后一手創辦創建NeXT,第一次真正意義上承擔一家公司的命運,學到最寶貴的一課就是如何管理。


企業家與科學家不一樣,除了專注產品的理想主義,還需要強化管理的現實主義。牛頓管好自己就行了,喬布斯要管蘋果十幾萬人。


泰禾也有一萬多員工要管。


黃其森對這個問題看得很清楚,在年初一次內部講話,他反復強調管理精細化,向華為學習,向日本、德國的企業學習。


黃其森反思的結果是:管理出了問題,深層次則是人才問題。


去年,泰禾在人事上進行了主動調整,有減有增,質量上有“人才升級”,數量上有“千人計劃”。


今年,黃其森決定要用一年的時間來狠抓管理,基本達到同行業優秀企業的的水準。


他告訴大家,泰禾拿地有魄力,80億、100億都能拍得出去。相應地,在回款管理上也要有魄力。


不能光有胡蘿卜,還要有大棒:


要在堅持高激勵政策同時,跟進嚴格考核。今年兩次沒完成考核的,不管是誰,走人。



講了這么多泰禾的故事,越講越像蘋果的故事。


行業不同,企業一些基本屬性是相通的,甚至與蘋果生長也是相通的。


蘋果本青澀,長成方可口。


泰禾也不例外。

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