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24 2019-04

泰禾三個真實的“基本面”

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來   源:云地產

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無論你認同與否,2018年注定是中國樓市最為磅礴的分水嶺,出現了幾個史詩般的真實圖景:


第一,以“跑量”為核心價值觀的幾個大鱷,均在不同程度地收縮戰線,這昭示著規模的生命力已經進入了一個相對逼仄的通道;


第二,樓市普漲的牛市幾無可能,所有的可能性都藏在結構性機會里,這是“樓市下半場”最為鮮明的標志;


第三,“高品質”已經成為突圍的堅實“神器”,也就是說,以“產品品質”為初心的企業,未來的路途會越走越寬。


這些不可抗拒的大氣候,以摧枯拉朽之勢,重構著樓市生態。在此語境下,不少房企巨頭也迎來了自身的“分水嶺”,泰禾就是其一。


那么,自去年以來,備受關注的泰禾,到底處在一個怎樣的狀態?正好,就以其剛剛出爐的“2018體檢表”為樣本,為你呈現一個真實的泰禾。

1


身處大調整的風浪中,相信行業中的每個人,都感受到了2018年的“寒意”。


我認為,這是天賜的歷練機會,會讓意志堅強者練就一身御寒的內功,以大戰下一個周期里不期而遇的“黑天鵝”、“灰犀牛”,甚至“群魔”。


而在“寒冬”中,能夠實現30%左右的業績增長者,都屬于“基本面”良好者,泰禾也不例外。


先看幾個核心指標:


1、合約銷售額。根據克而瑞的數據顯示,泰禾合約銷售額從2017年1007億,增長到了2018年的1303億,同比增長30%。


2、總資產和凈資產。總資產達到了2431億,同比增長17.8%;凈資產為319億,同比增27%。


3、凈利潤。2018年,泰禾實現凈利潤為39.1億,同比增67.6%;歸屬母公司的凈利潤為25.5億,同比增20.2%。


4、毛利率。泰禾去年的毛利率約為30.4%,在行業中處于上游,同比增長了2.73個百分點。


5、凈利率。泰禾去年的凈利潤為12.62%,同比增長了3.03個百分點。


與此同時,同日出爐的2019年第一季報顯示,以上核心數據都有了較大的改善和提高。


亮麗數據的背后,是泰禾快速應對行業調整的結果。


盡管2018年泰禾的合約銷售額與年初提出的目標之間,出現了不可忽略的差距,但最終卻實現了30%的增長,實屬不易。


不可否認,2018年是泰禾近年來最為艱難的一年。主因在于:


第一,對嚴厲調控及金融去杠桿形成的疊加效應預估不足;


第二,對并購中各種問題處理不當,預估不足;


第三,去化速度不夠快,導致現金流收緊。


面對此,泰禾進行了及時調整,并拿出了有效的措施。其實,在黃其森看來,出現這些問題的深層次原因在于管理及人才。


因此,我們看到,過去一年,泰禾引進了不少人才,并啟動了“千人計劃”;與此同時,不斷提升管理水平,向精細化管理要效益。


據了解,年初,黃其森決定,要用一年的時間,來狠抓泰禾的管理問題,他稱:“這是我今年最重要的工作,而且要在堅持高激勵政策的同時,跟進嚴格考核,今年兩次沒完成考核任務的,不管是誰,走人!


如此魄力,罕見,旨在將泰禾的管理水平,提高到與其產品力齊名的水準。


2


一系列的反思與調整,將泰禾從“至暗時刻”切換到了“安全地帶”。


尤其是今年年初在北京區域發起的“壹號搶收計劃”,讓泰禾收獲不少。


據了解,前三個月,其北京區域銷售額就達到了百億;而作為大本營的福州區域也搶收到了70多億;另外,華東、廣深等區域的銷售也刷新了記錄。


在乘著樓市“小陽春”搶收的同時,泰禾亦不斷優化“土儲”,引入合作伙伴,將部分項目的股權進行出讓,以優化現金流。


剛剛過去的3月份,泰禾進行了三次股權轉讓,回收現金流28億。實際上,加大合作,是業內共識。而泰禾此舉,是在合適的時間,做出的正確選擇,且能夠借力行業資源,繼續擴大行業話語權。


而世茂地產副主席、總裁許世壇最近在業績會上也透露:“我們與泰禾絕對不止兩個項目的合作,實際上,合作的范圍要比現有的大很多,陸續會有更多的項目收購。


許公子的言下之意是,未來,泰禾還會進一步擴大合作范圍,繼續優化土地儲備及現金流。


這些堅決的行動,也給泰禾的報表,尤其是第一季度報表,添了不少色彩。


首先,來看看泰禾的負債率。其實,近年來,泰禾的負債率一直是業界關注的話題,但經過調整,這一指標已正在發生著變化。


截至2018年12月31日,泰禾的凈負債率為384.9%,較2017年的475%下降了90.15個百分點;而截至今年3月底,其凈負債率也大幅下降,較去年底下降了105.7個百分點。降幅之大,非常罕見,這說明黃其森是在認真“去杠桿”,也非常堅決。


其次,再看看經營性現金流。其實,處在“青春期”的泰禾,負債率偏高是可以理解的,因為從其他大鱷的發展歷程來看,高負債是擴大規模的利器,一般不會因為高負債而導致不可挽回的危機。


但現金流不好,就會導致一系列的問題。而我們看到,從去年三季度開始,泰禾的現金流由負轉正,到2018年12月31日,達到了129.3億元。


另外,從一季度報來看,泰禾的貨幣資金也更加充裕。截至3月底,其銷售商品、提供勞務收到的現金約為170億,高于去年同期的91.3億;而貨幣資金則高達206億,較去年末的149億更加充足。


這說明泰禾的回款能力、資金安全性進一步增強,償債能力也有了顯著改善。


3


這里有一個問題,必須回答。那就是,泰禾為什么“恢復得如此快”?回答這個問題,要從其“基本面”著手。


在我看來,泰禾的基本面主要體現在以下幾個層面:


第一,產品力在不斷提升。前幾天,去了趟泰禾北京的西府大院,重點看了泰禾的產品細節,說實話,與前幾年其他的產品相比,泰禾在產品細節上的確在不斷自我完善。


坦白地說,在地產圈,產品初心未變者,少之又少,除了宋衛平,另外一個人就是黃其森。


而近年來,隨著泰禾的不斷擴張,其以“新中式”為代表的院子,已是業內公認的TOP系產品,也成為其他對手學習的樣本,這一點都不夸張。


舉個例子,有不少搞高端產品的開發商,為了營造產品力,專門邀請泰禾院子的設計者去設計產品,并在對外宣傳時,特別強調這一點。


也就是說,泰禾在產品上,會持續走“高端精品”戰略,這是黃其森的初心,這一基本面未變。


第二,戰略定力。在黃其森看來,泰禾是以戰略為導向的公司,而非機會型公司。


在其定位中,泰禾只在一二線城市做開發,不會布局三四線城市。因為當下最優質的土地,仍然位于一二線城市,盡管受調控影響,會有階段性的波動,但長期來看,升值空間可觀。


所以,泰禾在地產行業里有著最清晰、最堅決的戰略布局:只去一、二線,不去三四線,即便前者有結構性調控,后者有短期利好,亦不動搖。


截至2018年底,泰禾在一二線城市擁有408.85萬平米,計容建面為460.76萬平米,在建項目58個,計容建面為1489萬平米;在售項目70個。


截至目前,泰禾在全國29個城市擁有90余個項目,2018年又新增了廊坊及中山兩座城市。


這是總體情況,就結構性而言,其在京津冀、長三角及珠三角三大城市群中土地儲備占到了80%;福建區域則為20%。


所以,以現有土地儲備量來看,能夠維持泰禾5-6年的運轉。這些厚實的家底,讓泰禾有著較大的騰挪空間。


第三,不斷推進新業務,即“泰禾+”。目前,泰禾已進駐醫療、教育等領域,這是其布局下一個大周期的核心產品,值得期待。


正因為這些堅實的“基本面”,才撐起了當下的泰禾及其未來。


這就是泰禾目前的真實狀態。你認為呢?歡迎留言。


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